Инженерная защита

Разрешение на строительство выдано до 4 августа 2026 года: можно ли продолжать стройку в зоне затопления

· 7 мин

Закон № 301-ФЗ действует полтора месяца. За это время появились две официальные позиции, которые меняют картину для тех, кто получил разрешение или начал стройку до 4 августа 2026 года. Разбираем письмо Минстроя России, ответ Росводресурсов на запрос нашей компании и вопросы, на которые ответа пока нет. Общий порядок действий для участков без разрешения описан в статье Участок попал в зону затопления или подтопления: что делать.

Что разъяснил Минстрой

Письмо Минстроя России от 2 сентября 2026 года подписано министром. Оно посвящено порядку выдачи разрешений на ввод объектов, строительство или реконструкция которых начаты до вступления закона в силу, включая рассмотрение уведомлений об окончании строительства индивидуальных жилых и садовых домов. Выводы прямо распространены и на многоквартирные дома, которые строятся по закону о долевом строительстве № 214-ФЗ.

Логика письма такая. Водное законодательство не содержит норм о действии закона во времени, поэтому со ссылкой на позицию Конституционного Суда применяется общее правило статьи 4 Гражданского кодекса - закон обратной силы не имеет и распространяется на отношения, возникшие после его вступления в силу. Статья 107 Земельного кодекса допускает продолжение строительства объекта, начатого до установления зоны с особыми условиями использования территории, на основании ранее выданного разрешения. Разрешение на строительство подтверждает соответствие проекта градостроительному регламенту и допустимость размещения объекта, разрешение на ввод удостоверяет, что объект построен по этому проекту.

«Расположение проекта строительства ... в границах зоны с особыми условиями использования территории, к которым относятся зоны затопления, подтопления, при наличии выданного в установленном порядке разрешения на строительство, не является основанием для принятия решения о прекращении действия разрешения на строительство или отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» - письмо Минстроя России от 2 сентября 2026 года.

Для объектов, строительство или реконструкция которых начаты до 4 августа 2026 года, при вводе применяется прежняя редакция требований - обеспеченность сооружениями и методами инженерной защиты, заложенными в проектную документацию, и общие нормы земельного и градостроительного законодательства. Для ИЖС и садовых домов критерий тот же - строительство начато до 4 августа по согласованному уведомлению; при рассмотрении уведомления об окончании строительства орган проверяет соответствие вида разрешённого использования. Отдельно министерство указало, что необоснованные ограничения по долевому строительству срывают сроки передачи квартир, влекут финансовые санкции для застройщиков и рост числа проблемных объектов.

Три ситуации

Разрешение выдано до 4 августа 2026 года

Стройка продолжается, разрешение действует. При вводе объекта проверят выполнение проекта, включая раздел инженерной защиты, поэтому сверить проектные решения с фактическим исполнением лучше заранее. Открытым остаётся продление срока разрешения и внесение в него изменений после 4 августа. Письмо об этом не говорит, вопрос мы направили в Минстрой.

Разрешения нет

Запрет применяется полностью. Пока сведения о зоне есть в ЕГРН, разрешение не выдадут (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса). Путь один - прекращение зоны через инженерную защиту либо изменение границ по фактическим отметкам. Порядок с блок-схемой описан в статье о выводе участка из зоны, расчётная часть - на странице инженерной защиты территорий.

Дом построен, права не оформлены

По заявлению заместителя министра строительства на Восточном экономическом форуме 3 сентября 2026 года Росреестр продолжает регистрировать ИЖС там, где это допускает закон о государственной регистрации недвижимости, а поправки для достройки и регистрации начатых объектов готовятся. До их принятия результат зависит от документов о дате начала строительства и об основаниях пользования участком.

Что ответили Росводресурсы

21 августа 2026 года ООО «Тингидис» направило в Федеральное агентство водных ресурсов восемь вопросов о применении Положения о зонах затопления, подтопления (постановление Правительства РФ № 360) - от порядка обращения правообладателя до документов, подтверждающих обеспеченность территории инженерной защитой. Ответ агентства от 4 сентября 2026 года содержит четыре тезиса. Агентство не наделено полномочиями по разъяснению законодательства. Запрет на строительство действует, пока участок находится в границах зоны. Порядок установления, изменения и прекращения зон определён Положением № 360. Закон № 301-ФЗ по общему правилу распространяется на отношения, возникшие после его вступления в силу, а вопросы строительства к компетенции агентства не относятся.

Практический вывод из ответа - процедурных разъяснений от Росводресурсов ждать не следует, решения по конкретным территориям принимают бассейновые водные управления по предложениям органов субъектов. Вопросы по Положению 7 сентября 2026 года мы направили в Минприроды России. Среди них инициирование процедуры правообладателем, состав подтверждающих документов, прекращение зоны в части территории, судьба зон подтопления, установленных до 2024 года по глубине грунтовых вод, и пересмотр границ по данным изысканий. Вопросы об экспертизе сооружений защиты, о средствах защиты в составе основного объекта и о продлении разрешений ушли в Минстрой России. Те же три пробела - кто вправе инициировать прекращение зоны, по каким критериям защита считается достаточной и работает ли защита одного участка - называют главными и юристы (разбор на zakon.ru). Ответы ожидаем в октябре и опубликуем.

Масштаб и что дальше

По данным Минстроя России, озвученным на Восточном экономическом форуме 3 сентября 2026 года, под ограничения Водного кодекса попало 74 млн м2 недвижимости, из них 65 млн м2 - новое строительство. Министерство заявило о подготовке поправок, которые позволят достроить и зарегистрировать начатые объекты и отдельно урегулируют ИЖС. Сроков и текста поправок пока нет. Норма о методике определения вреда от негативного воздействия вод (пункт 21.1 статьи 24 Водного кодекса) вступает в силу с 1 января 2027 года, самой методики пока нет, и регионы с Росреестром работают без единого критерия.

Что делать сейчас

Застройщику с разрешением - сохранить документы, подтверждающие дату начала работ, сверить раздел инженерной защиты в проекте с фактическим исполнением и заранее подготовить материалы для ввода. Владельцу ИЖС - иметь согласованное уведомление о планируемом строительстве и подтверждение того, что работы начаты до 4 августа (акты, договоры с подрядчиком, фотосъёмка с датами). Тому, у кого разрешения нет, - начинать с изысканий и расчёта. Они нужны и для проекта инженерной защиты, и для пересмотра границ зоны, а на процедуру уходит от полугода.

ООО «Тингидис» выполняет расчётное обоснование обоих путей. Гидрологические расчёты и модели поверхностного стока, геофильтрационное моделирование, проекты инженерной защиты территорий, материалы для изменения и прекращения зон. Работаем с застройщиками, предприятиями и государственными заказчиками, заявки частных лиц по отдельным участкам не принимаем.

Документы